不動産の売買は大きな金額になります。そのため、売買契約を締結する時には色々と注意しなければいけない点があります。特に専門性の高い文言や、契約解除に関する文面、また金額に関する文面などは要注意です。
今回は、そんな売買契約書の注意点についてお話します。
売買契約書の注意点
まずは、売買契約書に記載されている文面についての注意点からお話します。
金額の確認
基本中の基本ですが、手書きで売買契約書を作成している会社などでは「0が一つ抜けている」などの例を極稀にありますので、金額は必ず確認しましょう。一般的な契約書は下記のような金額が記載されています。
- 手付金
- 物件価格
- 土地価格
- 建物価格
土地・建物の面積
こちらも基本中の基本ですが、面積は必ず確認をしましょう。特に一戸建てを購入する際には、土地の大きさはダイレクトに資産価値に繋がります。「実測図」や「地積測量図」などのように、キチンと測量した書類と照らし合わせて数字を確認しておきましょう。
手付解除について
契約書の文面の中で手付金解除の文面があります。基本的にはお互いに責任のない解除（例えば天災地変による建物の崩壊など）が記載されていますが、その他の特約を付保してたら盛り込まれているかは必ず確認しましょう。例えば、今の自宅が売却出来なかった場合に白紙解約する文面などが該当します。
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、「もし瑕疵（欠陥のこと、例えば土壌汚染など）があった場合には売主は一定期間、その賠償責任を負う」という内容のものです。中古の売買の場合は個人間ですので、基本は両者の間で期間の取り決めをします。取り決めをしないと、売主はいつまでたっても瑕疵担保責任が無くならないからです。
一般的には「引渡から〇〇か月以内は瑕疵担保責任を負う」のような取り決めが多く、半年～1年程度である事が多いです。また、売主が不動産会社であった場合は、最低でも2年以上は瑕疵担保責任を負わなければいけないので、その辺も良くチェックしておきましょう。
印紙や割印、実印について
つづいて、印紙や割印、実印についてです。
印紙について
経済取引上の契約書は「印紙税」という税金が課せられます。これは「印紙」という切手のようなものを郵便局などで購入し、売買契約書に貼付して割印をすることで納税します。逆に言うと、割り印がないと納税してないと見なされ（剥がして利用出来てしまうので）売買契約書は法的に成立していないと見なされる場合もあります。
また、印紙税については物件価格によって税額が異なりますので、詳しくは国税庁ホームページ※をご覧ください。
※国税庁ホームページ 印紙税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7101.htm
割印、実印について
不動産の売買契約書には印紙や割印が必要になります。よく誤解されがちですが、印鑑は実印でなくても法的に問題はありません。しかし、日本の商慣習や、住宅ローンを組んでいる場合には金融機関がローン契約の整合性を取るために、実印を求める場合が多いです。そのため、売買契約書＝実印という認識であることがほとんどです。
また、割り印が必要になるのは以下のケースです。
- 印紙の割印（前項の通り）
- 契約書に特約を付保する際に、特約を記載した紙を契約書に貼りつける場合があります。その貼りつけた紙への割印
- 契約書自体がシールなどで背表紙に留められていた場合に、背表紙とシールの間に割印が必要（割印を押印しないとシールを取り、別のページを挟み込んだり出来てしまうから）
基本的には割印は契約書に押印した印鑑と同じ印鑑で割り印をします。割印をしたことで「両者しっかり合意しました」という証明になるのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。売買契約書について気を付けなければいけない点が分かったと思います。契約書は文言が多いため、一言一句全てを読む必要はありませんが、せめて上記の注意すべき点は必ず確認してから契約を結ぶようにしましょう。
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