2016/07/21
「マンションは管理を買え」
こんな言葉があるくらい、マンションにとって管理とは非常に大事な要素となります。管理形態や管理の仕方によってマンションの資産価値が大きく上下するというのが理由です。しかし、マンションを購入する時には価格や立地、間取りなどに目がいきがちになるため、中々管理まで気が回らないのも事実です。
今回はそんなマンションの「管理」に関するお話しです。
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マンションの管理の種類
マンションの管理は以下の3種類があります。
- 全部委託管理
- 一部委託管理
- 自主管理
これはマンションを建てる売主側が予め決めておくケースが多いです。決め手としては、清掃回数や、管理人の勤務形態、それらを加味した管理費など、様々な要素によって決めます。分譲マンションであれば、売主が予め決めた管理形態を、入居者でつくる管理組合が承認します。それによってマンションの管理会社が決まり、管理形態が決まります。以下にそれぞれの特徴やメリット、デメリットをご紹介します。
全部委託契約のメリット・デメリット
全部委託契約とは、マンションの管理の全てを管理会社に委託する方式です。分譲マンションに多く取り入れられています。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
- 管理会社が運営してくれるので管理組合（入居者）の手間が少ない
- 管理会社が新しいサービスや取り組みなどを紹介してくれるため、自分から情報を取に行く必要がない
- 売主が管理会社と話して決めているため、売主のノウハウが詰まっている
デメリット
- 管理会社に任せきりになると、管理会社主体の管理になってしまう
- 分譲マンションだと売主が管理費を下げることを目的にしている場合がある。つまり、「入居後」ではなく「売り易さ」に主眼を置いている場合がある。
このようにメリットとデメリットは裏腹になっています。管理会社が主導し、売主が絡んでくるため、ノウハウが詰まっており管理組合の手間は少ないです。その反面、管理組合や売主に頼りすぎると入居者の立場になっていない管理の可能性もあるので注意が必要です。
一部委託契約のメリット・デメリット
一部委託契約とは、管理組合が出来ることは管理組合で行い、専門業者に依頼しなければいけない事は専門業者に依頼。そして残りの部分を管理会社に委託する管理形態です。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
- 例えば、「清掃はA社が安くて費用効果が良いのでA社に委託しよう」など効率良い管理が出来る
- 通常は、管理会社が間に入って業者を選定しているため中間マージンが発生する。その中間マージンがなくなることによって管理費を下げる事が出来る。
- 管理組合が管理に本気で取り組むため、入居者視点の管理になりやすい
デメリット
- 管理組合で主導する事が多いため、手間がかかる
- 主動する管理組合の幹部の力量や、やる気に左右されやすい
- ノウハウがない状態のため、本当に費用対効果が良い管理にするためには、それなりの有識者が必要
一部管理委託の形態だと、管理組合が主導する事が多いです。そうなると、管理組合の中で、管理に詳しい人や相場が分かる方がいないと、逆に管理費が高くなり費用対効果が悪くなる可能性もあります。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理とは、管理会社を通さずに管理組合が自ら専門業者と契約をし、マンションの管理を行う形態です。以下がメリット・デメリットになります。
メリット
- 一部委託契約と同様、うまくいけば費用対効果が良い管理になる
- 一切管理会社が入らないため、管理組合の結束が高まる
デメリット
- 管理組合で主導する事が多いため、3つの管理の中で最も手間がかかる
- ゼロから管理を決めるため、一部委託契約よりも知識が必要になる
自主管理に関しては一部委託契約と似ています。しかし、一部委託契約以上に管理組合の中で決めなければいけない事があるので、管理会社の勤務経験者やマンション管理士などがいないと厳しいのが現状です。
まとめ
このようにマンションの管理形態はそれぞれメリット・デメリットに分かれています。更に、マンションの管理は管理組合の決議によって変える事ができます。分譲マンションを新築で購入する時には、売主が全部委託で契約をしている場合が多いですが、中古マンションでは変わっている可能性があります。
普段はあまり管理形態は意識しないかもしれませんが、購入検討度合いが進んで来たら、管理形態も意識して見るようにしましょう。
