不動産売却の専任媒介・専属専任媒介・一般媒介契約ってなに？メリット・デメリット・違い。「専属専任媒介契約」が良い？その理由とは

time 2016/06/17

不動産を売買する時には、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、「あなたの会社に私の家の売却をお願いします」という契約です。この媒介契約は3種類あり、どの媒介契約を結べば良いか迷う方もいます。
結論から言うと「専属専任媒介契約」をお薦めします。今回は、なぜ専属専任媒介契約が良いのかという点をお話します。

媒介契約は何が違う？

まずは3種類の媒介契約の違いから説明します。

依頼できる不動産会社数
一般媒介契約だけは複数の会社に売却を依頼する事が許されています。専任と専属専任は媒介契約
を結んだ会社でしか売却活動が出来ません。
自己発見
自己発見とは、例えば友人や知人など、売主自らが買主を発見した（自己発見）時にどうするかという事です。専属専任媒介契約は、例えば自分で買主を見つけてきたとしても媒介契約を結んだ会社が仲介として入らないといけません。一般と専任については、自己発見の契約に関しては、どこの不動産会社が仲介しても良いという決まりになっています。
売主への売却報告
売主へ売却報告は、専属専任は1週間に1回以上の義務があり、専任は2週間に1回以上の義務があります。一般は、報告義務はありません。
REINS登録
REINS（指定流通機構）とは、Real Estate Information Network Systemの略称です。このネットワークシステムには、今まで成約した物件の情報や、今売りに出されている物件の情報が掲載されています。一般には登録義務はなく、専任と専属専任には登録義務があります。REINSに登録すると、他の不動産会社も売り物件として把握できるため、購入検討者が増えるというメリットがあります。

専属専任媒介契約の方が一般媒介契約より良い理由

結論から言うと、専属専任媒介契約の方が、不動産会社が力をいれて売却活動をしてくれるからです。
不動産を売却する時には「広告費」と「人件費」がかかります。この二点は当然不動産会社が出します。この時に不動産会社からすると、一般媒介契約は、「仲介手数料を確実に貰えるか分からない」という大きなネックがあります。

つまり、言い換えると「仲介手数料を貰えるか分からない中で人員も広告も投下出来ない」という事です。一方、専任専属媒介契約は違います。自分が約束した期限内に売る事が出来れば確実に仲介手数料を貰えるので、広告費も人件費もフルに投下出来るのです。それが結局は早く高く売ることに繋がります。

専属専任媒介契約の方が専任媒介契約より良い理由

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは「自己発見」と「売却活動報告」にあります。まず「自己発見」についてですが、結局自己発見をしたところで、自分で契約書を作成し契約を取り交わすのは専門性が高いためほぼ不可能と言えます。中には自分で契約する方もいますが、引渡後も考えると、プロを挟まないと不安という方も多いはずです。

そのため、どうせ不動産会社に依頼することになるのであれば専属専任媒介契約で結んでおいても問題ありません。むしろそちらの方が不動産会社のモチベーションは上がるので売却活動においてはプラスに働きます。

また売却活動報告も、専属専任媒介契約の方が不動産会社の本気度を上げられます。1週間に1回以上の報告義務があると、「1週間に1回は何か報告するような成果を上げる」という使命感に駆られ、売却活動にプラスに働くのです。

そのため、専属専任媒介契約の方が専任媒介契約より、高く早く売れる可能性が高いという事です。