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住宅ローンの見直し借り換え(残高返済額・金利の改善)についての徹底解説

time 2019/03/20

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住宅ローンの見直し借り換え(残高返済額・金利の改善)についての徹底解説

 

現在は低金利時代がつづいており、

住宅ローン金利が0.5%以下という金融機関もあります。

5~6年前までは、せいぜい0.7%前後の金利であり、10年以上前は低くても1%前後という金利でした。

そのため、住宅ローンの借り換えを行うことで金利が下がり、金銭的なメリットを受けられるケースが多いのです。

そこで今回は住宅ローンの借り換えについて、どのような人がすべきか?メリット・デメリットは何か?借り換え時の注意点は何か?について解説していきます。

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借り換えするべき人とは?

最初に、どのような人が借り換えをすべきか?という点について解説します。

後述しますが、借り換えにも手数料など諸費用がかかるので、金利が下がるからといって誰でも借り換えで得をするわけではありません。

一般的には、以下に該当する人が借り換えでメリットがある人です。

  • 金利差1%以上
  • 返済期間が残り10年以上
  • 残りの借入れ金額が1000万円以上

借り換えによって金利差が1%以上ないと、借り換えによる返済額の減額金額は小さいです。

また、返済期間が残り10年以上だと、後述する住宅ローン控除も受けられます。さらに、残債が1,000万円以上あることで、借り換えによる利息部分の減額幅が大きくなります。

ただし、上記はあくまで目安であり、上記に該当する全ての方が借り換えに成功するとは限りません。

借り換え時の流れ

次に、借り換え時の流れである以下について解説します。

  1. (借り換え先)住宅ローンの仮審査申込
  2. (借り換え先)住宅ローンの本審査
  3. (借入中)一括返済の申し出
  4. (借り換え先)住宅ローンの金銭消費貸借契約
  5. 借り換え実行

①(借り換え先)住宅ローンの仮審査申込

まずは、借り換え先に住宅ローンの(借り換え)仮審査申込をします。

住宅ローンの審査は、現在借り入れているローンと同じく、以下のような点を審査します。

  • 借入者の年収や勤続年数、および年齢など
  • 勤務先の規模や業績
  • 借入者の信用情報(延滞や自己破産歴など)
  • そのほかの借入

上記を再度審査した後に、金融機関が問題ないと判断すれば仮審査の承認になります。

②(借り換え先)住宅ローンの本審査

次も、現在の住宅ローンを借り入れたときと同じく、金融機関の本審査へ申し込みます。

仮審査から本審査までの間に、転職やほかの借り入れ、延滞などをしていなければ本審査もそのまま承認になるでしょう。

③(借入中)一括返済の申し出

借り換え先の住宅ローン本審査に承諾した後に、借入中の金融機関に一括返済の申し出を行います。

金融機関によって、一括返済時に以下のような違いがあるので事前に確認しておきましょう。

  • 手続き方法(ネットや店頭)
  • 必要書類
  • 一括返済手数料

④(借り換え先)住宅ローンの金銭消費貸借契約

一括返済の申し出をして一括返済の日程などを決めたら、その日程に合わせて金銭消費貸借契約を結びます。

金銭消費貸借契約は住宅ローンの本契約のことであり、この契約を結んだ後はローン実行を待つだけです。

住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンを借り換える流れが分かったところで、次に住宅ローンを借り換えたときのメリットである以下を解説します。

  • 住宅ローンの返済額を減額できる
  • 金利プランを切り替えることができる
  • 団体信用生命保険のプラン変更が可能
  • リフォームローンも一緒に借りられる

住宅ローンの返済額を減額できる

住宅ローンを借り換える最も大きなメリットは、金利が下がることで住宅ローンの返済額を減額できるという点です。

たとえば、2,500万円の借入に対して、返済期間25年・元利均等返済の場合、金利が0.6%違うだけで返済額がどれだけの差になるか見てみましょう。

  • 金利0.6%:返済総額26,927,938円、月々返済額89,760円
  • 金利1.2%:返済総額28,949,494円、月々返済額96,498円

このように、トータルで約202万円も返済額が減額されます。月々6,738円、年間だと80,856万円も減額になるという計算です。

金利プランを切り替えることができる

また、借り換えに伴い金利プランを変更することが可能です。たとえば、変動金利1.0%で組んでいたとします。

現在は低金利なので、たとえば固定10年でも0.65%で借入可能な金融機関もあるほどです。

変動金利は半年ごとに金利が見直され、それを5年ごとに返済額へ反映します。つまり、5年ごとに返済額が変わる可能性があるということです。一方、固定10年であれば10年間は確実に返済額の変更はありません。

一般的には、変動金利の方が固定金利より低いですが、現在は逆転しているケースもあります。

そのため、借り換えすることで低金利になる上に、返済額の変動リスクがない固定金利へと切り替えられる点もメリットといえるでしょう。

団体信用生命保険のプラン変更が可能

借り換えによるメリットに「団体信用生命保険(団信)」のプラン変更が可能という点があります。

団信は、借入者が亡くなったときや高度障害になったときに、その時点の残債が補填される保険です。団信には以下のような種類もあるので、借り換え時にこちらを選択することもできます。

  • 3大疾病付き特約
  • 8大疾病付き特約

3大疾病とは、がん・急性心筋梗塞・脳卒中のことで、8大疾病とは3大疾病に高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎を加えたものです。

金利が上がったり別途保険料がかかったりしますが、状況に合わせて団信を手厚くできる点はメリットといえるでしょう。

リフォームローンも一緒に借りられる

住宅ローンを借り換えると、リフォームローンも一緒に借りられるというメリットもあります。

これは金融機関によりますが、リフォームも検討している場合には住宅ローンと一緒にリフォームローンを借りることで、リフォームローンの金利が通常より下がることがあります。

仮にリフォームも検討している場合には、借り換え先の金融機関でリフォームローン金利が優遇されるかどうかも確認した方が良いでしょう。

住宅ローンを借り換えるデメリット

一方、住宅ローンを借り換えると以下のようなデメリットもあります。

  • 手数料などの諸費用がかかる
  • 審査書類の準備や契約手続きなどが必要
  • 給与振り込み口座や引き落とし口座の変更が必要

手数料などの諸費用がかかる

住宅ローンを借り換えるときの最も大きなデメリットは、以下のように借り換え時に諸費用がかかる点です。

※節約できる金額によっては、十分割り切れる金額でもあります。

<現在借りている住宅ローン>

  • 全額繰上返済手数料:数千円~3万円程度
  • 抵当権抹消費用:2万円程度

<借り換え先の住宅ローン>

  • 保証料:借入金額×2%
  • 事務手数料:数万円
  • 抵当権設定費用:数万円
  • 印紙税:数万円

上記は金融機関によって異なりますが、たとえば2,000万円の住宅ローンの借り換え時には、50万円~60万円程度の諸費用はかかると思ってください。

つまり…

借り換えることで50万円~60万円の金銭的なメリットがないと、借り換えする意味がない

ということです。

※このあたりは、モゲチェックなどの「住宅ローン借り換え」を専門にやっている業者に正直に聞いてみるのが一番ラクです。

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審査書類の準備や契約手続きなどが必要

借り換え時には、審査書類の準備や契約手続きなどが必要なので手間がかかる点はデメリットです。

住宅ローンの借り換え時も、現在の住宅ローンを借りたときと同じような書類や手続きがあるので、借り換えに伴う労力がかかる点は認識しておきましょう。

特に、金銭消費貸借契約は平日の日中しか行っていない金融機関もあるので、会社員の方は時間の確保が必要です。

給与振り込み口座や引き落とし口座の変更が必要

基本的には、住宅ローンの口座は借入先の金融機関の口座です。

そのため、借り換え後は新しい金融機関の口座から住宅ローンの返済が引き落とされるので、給与口座などを変更する必要が出てきます。前項と同じく、多少の手間がかかる点はデメリットといえるでしょう。

借り換え時に知っておくべきこと

借り換えに伴うメリット・デメリットを理解したところで、次は借り換え時に知っておくべき以下のことについて解説していきます。

  • 借り換え時と審査基準が異なる
  • 諸経費は当初だけとは限らない
  • 健康状態には注意
  • 金利の変わらない借り換えもある

借り換え時と審査基準が異なる

まずは、借り換え時と審査が異なるという点に関して、以下を知っておきましょう。

  • 審査基準が異なる理由
  • 担保評価は甘くなる

審査基準が異なる理由

そもそも借入時よりも審査基準が厳しくなる理由は、物件の資産価値が下落するスピードの方が、残債が減るスピードよりも早いケースが多いからです。

もちろん資産価値の下落は物件にもよりますが、新築はプレミアム価格が上乗せされているので、そもそも金額が高いです。

そのため、「資産価値の下落>残債が減っていく」という状態になりやすく、担保価値が借入時よりも低いと判断されます。

担保評価は甘くなる

前項の理由で、担保評価が低いと判断されてしまうと、住宅ローンの審査は厳しくなります。というのも、金融機関は借入者が返済不能になった時には、担保にしている物件を処分して返済に充てるからです。

つまり、担保価値が低いということは、その処分したときの金額も低いということなので、自ずと審査は厳しくなるというわけです。

諸経費は当初だけとは限らない

次に、諸費用がかかるのは当初だけとは限らないという点も知っておきましょう。上述のように、借り換えには諸費用がかかります。その諸費用の中には、たとえば保証料は「金利上乗せタイプ」もあり、それを選択したら返済額にずっと金利がプラスされている状態です。

つまり、金利0.6%だと思っても、実は保証料で0.1%上乗せされる…のようなことがあり得るということです。その点には注意して借り換えを行いましょう。

健康状態には注意

次に、借り換え時の健康状態に注意しなければいけません。民間金融機関の大半は、上述した団信への加入が必須です。

言い換えると、健康上の問題があり団信に加入できない場合は、借り換え自体ができないということです。

借入時には健康だとしても、借り換えするときには何年か経過しているので、健康状態も変わっているかもしれません。その「健康状態も関係する」という点は、借り換え時の注意事項として認識しておきましょう。

金利の変わらない借り換えもある

さいごに、金利の変わらない借り換えもある点を認識しておきましょう。一般的には、借り換えすることで金利が下がり、返済額も下がるからこそ借り換えを行います。しかし、そのほかにも「金利の上昇リスクを抑えるため」の借り換えもあります。

つまり、現在は変動金利か期間選択型の固定金利で組んでいるけど、今後金利が上昇しそうだから全期間固定金利に変える…のような目的で借り換えを行うことです。

この場合、目的は「金利の上昇リスクを抑えること」なので、たとえ金利が0.1%上昇しようと借り換えは行います。このような目的の借り換えもあるということは知っておきましょう。

上手に借り換えする方法

次に、上手に借り換えする方法である以下を解説します。

  • 実質金利を利用する
  • 住宅ローン控除を継続させる
  • 収入合算・ペアローンを検討する
  • 既存の銀行との交渉もできる
  • 手間なく複数行へ審査する方法を知る

実質金利を利用する

ここでいう実質金利とは、「金利+諸費用」のことです。つまり、「金利が0.5%下がる」のではなく、そこに諸費用を加味するというわけです。

その諸費用分を加味して、はじめて借り換えによって金銭的なメリットがあるかどうかが分かります。

住宅ローン控除を継続させる

つづいて、借り換え時の返済期間を10年以上に設定することで、住宅ローン控除を継続させることです。

住宅ローン控除は、残債の1%分が所得税や住民税から控除される制度なので、人によっては年間に数十万円も控除されることがあります。

しかし、住宅ローン控除を受けるためには借入期間10年以上という条件があります。仮に、借り換えにより借入期間を9年にしたことで住宅ローン控除がなくなってしまえば、最悪の場合借り換えたことにより金銭的に損することもあるので気を付けましょう。

収入合算・ペアローンを検討する

次に、収入合算やペアローンを検討しましょう。上述のように、借り換え時は金融機関の審査が厳しくなるので、現在単体で借入していても借り換えは単体ではできないかもしれません。しかし、そうなると返済額が減額できるチャンスを逃してしまいます。

そのため、配偶者が連帯保証人になる収入合算や、配偶者と2本立てでローンを借りるペアローンを検討してみましょう。まずは、金融機関と相談して、そもそも単体でローン審査には通るか?を検証してからがおすすめです。

既存の銀行との交渉もできる

借り換えをする以外に現在の金利を下げる方法として、現在借入している銀行と交渉するという方法があります。これは「条件変更」といいますが、たとえば金利の引き下げや、返済期間の延長などを相談することは可能です。

仮に条件変更に応じて金利がを引き下げてくれれば、上述した諸費用の発生や手間もありません。ただし、条件変更はすんなりと通るものではないので、条件が通る可能性は決して高くないと思っておきましょう。

手間なく複数行へ審査する方法

借り換えを行うときは、基本的に金融機関へ個別に相談するという流れなので、複数の金融機関に相談すると時間がかかります。しかし、モゲチェックプラザというサイトを利用すれば、ネットで借り換え時のメリットを無料診断してくれるのです。

つまり、手間をかけずに自分が最大限メリットを受けられる借り換え先はどこか?が分かるので、特に多忙な方にはおすすめのサービスになります。

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まとめ

このように、住宅ローンの借り換え時には、金利が下落する分や諸費用額、そして住宅ローン控除を加味して判断しなければいけません。

そのような点もトータルで考えないと、労力をかけて借り換えしたものの大してメリットがない…という状況になりかねません。モゲチェックプラザなど、プロに相談しながら借り換えを行えるサービスもあるので、ぜひ利用してみてください。

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執筆者プロフィール

nakamura

nakamura

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務に。

不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを10年近く手掛ける。

2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の一つになり、おうちに関することをわかりやすく伝えることををモットーにメディアも運営中。

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