マンションや一戸建てを売却し、利益が出た場合には税金が掛かります。しかし、その税金には様々な特例や軽減などが存在します。今回は、その不動産売却時の税金についての「特例」や「軽減」をテーマにお話していきます。
「3,000万円の特別控除」について
まずは、3,000万円の特別控除についてです。
制度の概要について
この制度を簡単に言うと、「譲渡所得（利益）から3,000万円差し引きます」という制度です。言い換えると3,000万円以下の利益であれば全額控除されるので税金は掛かりませんというものです。一般の不動産取引において3,000万円の利益が出る不動産取引はほぼありません。そのため、大抵の一般の不動産売買については税金が掛からないケースが多いのです。
但し、この制度を受けるためには様々な要件があります、その要件については次項で説明します。
特別控除を受けられる条件について
この控除を受ける条件は様々です。詳細は国税庁ホームページ※1でご確認ください。以下に概要だけピックアップして記載しておきます。
尚、以下に「住まなくなった日から3年目の12月31日までに」という文言が出てきますので、まずそれを解説します。例えば、2015年4月に住まなくなった（住民票を移した）とします。そうすると2018年12月31までが、この期間に該当します。
- 自分の居住している家か土地を売却する
- もし、現在住んでいない場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
- 家を取り壊していた場合には、取り壊した日から1年以内に売却する。また、駐車場などの別の用途で利用していない事が条件
- 売却した年の過去2年間を遡って、この特例を含め、他の特例を受けていない
- 親族などの近親者への売却ではない
自分で住んでいた家などを売る場合には問題ないと思います。ただ、投資用不動産や、自分以外の誰かが住んでいた場合には、上記の条件に当てはまらない場合もありますので注意しましょう。
※1国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
譲渡所得税について
前項までの通り、譲渡所得（売却益）が3,000万円までであれば税金はかかりません。しかし、仮に譲渡所得が4,500万円であった場合には「4,500万円－3,000万円」で、1,500万円の譲渡所得に対して課税されます。
所有期間によって税率が異なる
まず、売却した年の1月1日時点で、その物件を5年超所有していたら「長期保有」になります。また、5年以下である場合には「短期保有」になります。
長期保有の場合
- 所得税：15％（復興特別所得税2.1％※2）
- 住民税5％
- 仮に譲渡所得が1,000万円であった場合は、「所得税：150万円、復興特別所得税：3.15万円、住民税：50万円」の、約203万円の税額になります。
短期保有の場合
- 所得税：30％（復興特別所得税2.1％※2）
- 住民税9％
- 仮に譲渡所得が1,000万円であった場合は、「所得税：300万円、復興特別所得税：6.3万円、住民税：90万円」の、約396万円の税額になります。
つまり、長期で物件を保有している方が税率は安くなるという事です。
※2平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
10年超の長期保有の場合は更に軽減がある
保有期間が「10年」を超える場合には、更に税率が軽減されます。条件は上記「3,000万円の特別控除」と似ている部分がありますが、詳細は国税庁ホームページ※3をご覧ください。尚、この制度は3,000万円の特別控除と併用することが可能です。
- ①6,000万円以下の部分→所得税：10％（復興特別所得税2.1％※2）、住民税：4％
- ②6,000万円超の部分→所得税：15％（復興特別所得税2.1％※2）、住民税：5％
- 3,000万円の特別控除後「7,500万円」の譲渡所得があった場合。6,000万円の部分には①が適用され、1,500万円（6,000万円超の部分）には②が適用されます。
このように、保有期間が10年を超える不動産の譲渡所得税については、更に軽減されます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。譲渡所得税は非常に税率が高いので、通常通り徴収されてしまうと税額も高いものになります。そのため、今回お話した控除や税率の軽減については理解しておく必要があります。適用要件から外れそうであれば必ず事前に確認しましょう。適用されるかどうかで税額が100万円単位で変わってくる場合もあります。
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