マンションを保有している人がそのマンションを処分する方法は、大きく分けて「売却」と「賃貸」の2つの方法があります。この2つはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが得かは人によって違いが出てきます。今回は、「売却」と「賃貸」それぞれのメリット・デメリットを比較するので、どちらが自分に合っているかの参考にしてください。
売却と賃貸のメリット・デメリット
保有マンションを売却した時、賃貸した時のそれぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。
それでは一つ一つ見ていきましょう。
一時所得・諸費用
一時的な所得を得られるのは売却した方がメリットは大きいです。但し、住宅ローンが残っている場合はその住宅ローンの残債と売却によってかかる諸費用より高く売却する必要があります。
例えば以下のケースでご説明します。
- 物件価格が4,000万円で売却できた（税抜）
- 売却の諸費用が150万円かかった
- 住宅ローンの残債が3,600万円だった
この時には、「売却価格4,000万円ー住宅ローン3,600万円－諸費用150万円」という計算になり、250万円の一時所得が得られます。このようなケースでは、売却した時の「一時所得」のメリットを大いに受けられますが、これがマイナスになるのであれば、賃貸にすることを考えた方が良いかもしれません。
継続所得
賃貸の最大のメリットはこの「継続所得」です。賃貸にすれば毎月決まった額が賃料収入として入ってきますので、安定的に継続性の高い収入が得られるという事です。しかし、注意点は以下になります
- 空室リスクは高くないか
- 賃料下落リスクは高くないか
この「空室」と「賃料下落」のリスクが高いと、安定的な収入が得られにくくなります。この2つを考える時には、以下の要素を加味すると考えやすいです。
- 広ければ広いほど、家賃が高くなり、ターゲットも限られてくるので両方のリスクが高い
- 「あまり人気の駅ではない」「駅から遠い」などの立地条件が悪いほど、両方のリスクが高い
- 住宅ローンの月々支払いと管理費・修繕費、または年間かかる経費（後述します）を上回る金額でないと利益を出せない
この点がクリアになるのであれば、賃貸にしても継続的に所得（利益）を受けられやすいです。
ランニングコスト
賃貸にした時にかかる年間のランニングコストは以下のような項目です。
- 固定資産税、都市計画税が毎年かかる（金額は場所と広さにより異なる）
- 管理費、修繕積立金が毎月かかる
- 入居者が入れ替わるごとに修繕費がかかる
- 管理会社に管理を委託していれば、管理委託費用がかかる
このランニングコストを加味した上で、前項でお話をした「継続所得」を計算してみてください。そこで利益が出ると判断されれば、賃貸にする選択肢も「有」になります。
税金
前項まででお話をした通り、賃料収入が発生し、ランニングコストを差し引いたとしても利益が残った場合には税金がかかります。例えば以下のようなケースです。
- 賃料収入が年間140万円
- ランニングコストが年間110万円
この場合には、「140万円－110万円」の計算式になり、不動産の賃料所得（不動産所得）は30万円になります。この30万円に対して利益が掛かってくるのです。税率に関しては国税庁ホームページ※をご覧ください。ちなみに所得が30万円の場合の所得税率は5％なので、「30万円×5％」で1.5万円が所得税額になります。
※国税ホームページ 所得税について
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
まとめ
いかがでしょうか。売却と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットがお分かり頂けたと思います。結論を言うと、よほど継続的な不動産所得を得たい理由がない限りは、売却を選択した方が無難ではあります。
但し、住宅ローンの残債がなかったり、立地が抜群に良かったりと、「空室・賃料下落」のリスクが極端に小さい場合は賃貸にするという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか。いずれにしろ、上記の事を加味した上で「所得（利益）はどうなるのか？」を考えた上で判断する必要があります。
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