住宅ローンが残っていても、マンション・家は売れる？担保抵当・残債を要チェック

住宅ローンが残っている状態でもマンションや家は売れるのでしょうか？結論としては売ることは可能です。しかし、そのためには住宅ローンを完済するために他の借り入れを起こさなくてはいけません。つまり、新たに新しい家を買い替える前提でないと住宅ローンが残っているマンションは売ることが難しいです。

今回は、残債がある住まいを売る時にどのようにして売るか？また何に気を付けて売るか？についてのお話です。

抵当権について学ぼう

まず、残債がある場合に何故住まいを売却することが難しいかというと、金融機関から「抵当権」が設定されているからです。抵当権とは、言い換えると「担保」のことです。

例えば、AさんはマンションNを買うためにX銀行から4,000万円の借入を起こしました。X銀行からすると、もしAさんがローンの支払いを出来なくなった時には、貸したお金が返ってこないので困ってしまいます。その時のためにマンションNに抵当権を設定しておくのです。

抵当権を設定していれば、仮にAさんが債務不履行になったとしても、X銀行はマンションNを競売にかけ、売却益を得る事が出来ます。逆に言うと、マンションNはAさんがローンを完済するまで、ずっとX銀行に抵当権を設定されたままになるのです。そうなると、AさんはマンションNを売却出来ません。

何故なら、次に購入する方（仮にFさんとします）が抵当権を設定できないからです。次にFさんが現金で購入する場合にはX銀行は、当然、抵当権の設定はできません（そもそもX銀行は関係なくなる）。仮に、Fさんが別のZ銀行でローンを組んで購入するなら、Z銀行がマンションNに抵当権を設定しなければいけません。しかし、X銀行が抵当権を設定した状態ですとZ銀行は抵当権を設定できないので、お金を貸してくれません。

仮に、FさんがAさんと同じX銀行でローンを借り入れた時でも、X銀行はAさんが完済していない以上は、マンションNにFさん名義で抵当権の設定は出来ません。

つまり、マンションを売却する時には、ローンを完済し、抵当権を抹消しなければいけないのです。

残債の確認と売却額の確認

マンションを売却するときには、まず残債の確認と、売却額の確認をしましょう。残債の確認は金融機関から送付される残債証明書で確認出来ますし、金融機関に聞いても教えてくれます（金融機関によって窓口のみの対応の場合もあります）。

その残債を、マンションの売却益で完済できないかを確認しましょう。そのために、まず不動産会社に査定をしてもらい、大体どの程度の金額で売却できるかを算出してもらいます。但し、あくまで査定金額は「目安」の金額であり、絶対に売却できる金額でない点は認識しておきましょう。

査定額を算出し、残債を完済できるのであれば、その額で売却出来れば問題ないです。しかし、もし完済できない時には「買い替えローン」を活用する必要があります。

買い替えローンについて

買い替えローンとは、今の住宅に残債が残っている場合でも、新たに住宅ローンを組むことによって残債のあるマンションを売却できるローンです。

買い替えローンとは？

まずは、買い替えローンとはどんなローンか？具体例をご説明します。
例えば、今所有しているマンションAに3,000万円の残債があり、新たに4,000万円のマンションGをローンで購入する場合です。まずマンションAの査定を行い、仮に査定額が2,500万円だったと仮定します。つまり、そのマンションを売却しても500万円のローンが残ってしまうという事です。

上述した通り、この500万円を完済しないと抵当権が抹消出来ないので、マンションを売却することが出来ません。この時に買い替えローンを使いましょう。マンションAの残債500万円と、新たに購入するマンションGの4,000万円、合わせて4,500万円の借入を、買い替えローンで組むことによって、マンションAの抵当権を抹消出来るからです。

抵当権を抹消出来れば、マンションAは売却することが出来ます。

買い替えローンと他のローンの違いは？

つづいて、買い替えローンとその他のローンでは何が違うのでしょうか。

・通常の住宅ローンとの違い
最初に通常の住宅ローンとの違いです。通常の住宅ローンは、その物件の借り入れのためだけに組むローンです。つまり、前項の例で言うと「新たに買うマンションGの4,000万円分」しかローンで組めないということになります。つまり、通常の住宅ローンでマンションGを購入すると、マンションAの残債分は手元資金で捻出する必要が出てくるという事です。

・つなぎローン（融資）との違いは？
そもそもつなぎローンとは何でしょうか？つなぎローンは、買い替えローンとは全くの別物とお考え下さい。簡単に言うと、つなぎローンとは、「不動産を担保に入れられない時に一時的に無担保で借入を行うローン」の事です。主に土地を購入して建物を建てるときに利用されます。

例えば、土地を購入し、建物を建築する時。その建築費3,000万円を支払うとします。大体の場合、その支払い方法は、「建物上棟時に30％の900万円を支払い、建物引渡時に70％の2,100万円を支払う」のような方法です。

その際、上棟時にかかる900万円は通常の住宅ローンや買い替えローンでは組めません。理由は建物が完成前なので担保として認められないからです。

その時に使用するのが無担保でもローンを組める「つなぎローン」です。しかし、つなぎローンは無担保な分金利が高いので、建物が完成をして通常の住宅ローンを組める段階（抵当権を設定出来る段階）になったら、すぐに低金利の住宅ローンに組み替える方がほとんどです。従って「通常の住宅ローンを組むつなぎのためのローン」という意味で「つなぎローン」と言われています。

このように、つなぎローンと買い替えローンは根本的に違う意図、仕組みのローンなのです。

停止条件付契約について

もし、新たな住宅を買い替えローンで組んだものの、今の住宅を売却できない場合はどうなるでしょうか？普通に考えると、今の住宅の残債が丸々残ったままですので買い替えローンの借入額を上回った状態になるので、成立しません。

例えば、上述した「買い替えローンとは？」の例で言うと、今のマンションAの残債が3,000万円あるものの、マンションを2,500万円で売却することで、残債を500万円まで減らす前提で買い替えローンを組もうとしています。しかし、そのマンションが売却出来ないという事は、当初の予定より3,000万円分（今の残債全て）借り入れ額をオーバーしているという事になります。それ故、買い替えローンが成立せずに、新たな住宅は購入出来ないという事になります。

購入出来ないだけならまだしも、違約になれば損害金を請求される事さえあります。その際にリスクヘッジとして利用される契約形態に、「停止条件付契約」という契約形態があります。この契約は、「今のマンションを○○万円で売却できなければ、新たに契約をしたマンションの売買契約も白紙解約になります」という内容です。

これを利用すれば、良い住まいがあれば契約を結んで抑える事が出来ますし、所定の金額で売却出来ない場合にも契約が白紙解約できるので、リスクヘッジが出来ます。

まとめ

このように住宅ローンが残っていてもマンションを売却することは可能です。しかし、新たに住宅を購入するローンの中に、今の残債分も組み込んでローンを組む必要があります。それ故、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなる金融機関もあります。そうなると借り入れを起こせる金融機関も限られてきますし、月々返済額も上がります。

残債がある状態でのマンション売却は、新たに組むローンの金利や月々返済額、そして今の住宅の査定額など、気を付けるべきポイントがたくさんあります。今回お話をしたことを一つ一つ確認をして、住まいの売却に臨みましょう。

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