「マンションはいつ売れば良いか？」
マンションを所有している方は、「売り時」を迷う方が多いです。マンションの売り時は、全体的な不動産市況や、物件特有のエリア性や商品性なども加味されてくるため、一概には言えません。しかし、「この物件を売るのはまだ待った方が良い」という物件があるのも事実です。
今回は、「今売らない方がいいマンション・賃貸で儲かる・資産価値が上がる物件の特徴・条件とは？」というテーマでお話します。
マンションの資産価値について
まず、マンションの資産価値についてのお話です。マンションは、自分が居住のために購入したマンションでも投資用の賃貸用マンションでも、基本的には売り時は変わりません。つまり、今売らない方が良いマンションと、資産価値が上がり易い（投資用の賃貸でも儲かる）マンションは同じという事です。
このような「今後資産価値が上がっていくマンション」を見極める上で大事な要素を、以下に2点記載します。この2点は上述のように、居住用でも賃貸用でも同様の事が言えますので、それを前提でお読みください。
再開発が予定されているマンション
資産価値が上がる可能性のあるマンションで、大事な要素は「エリア」です。そのエリアに関して、一番資産価値が上がり易いのが「再開発エリア」になります。例えば、最近開発が進んでいたところで実際に公示地価※1が上がったエリアは以下のエリアになります。
- 東京都中央区勝どき3丁目 ：32.6％上昇
- 東京都中央区月島3丁目 ：31.5％上昇
- 東京都渋谷区宇田川53 ：23.3％上昇
- 東京都渋谷区道玄坂2丁目：20％上昇
- 東京都豊島区東池袋1丁目：22.6％上昇
- 調布市小嶋町1丁目 ：14.2％上昇
参考：「あなたの街の地価ランキング・地下マップ」
http://www.tikara.jp/
上記は直近3年の公示地価上昇率です。勝どき・月島エリアはオリンピック決定による開発（環状二号線や競技場建設など）が要因です。また、渋谷・池袋エリアも区役所の刷新をはじめ、大規模な開発が行われたエリアになります。また、調布市は、京王線の開発（各駅の改修と地下鉄化）により価値が上がりました。
このように、開発が関連してくるエリアについては資産価値が上がり易いです。そのため、直近で再開発が予定されているエリアで、具体的な開発計画まで出来上がっているエリアは、売却を待った方が良いです。
なぜなら、開発によって新たに新規物件が出た場合は、直近の相場より高く売り出す場合が多いからです。そうなると、その高い価格に連動して中古の売却価格も高くなります。また、賃料に関しても上昇する可能性は高いので、投資用物件も利益が出やすくなります。
※1公示地価とは一般の土地取引の指標にするために、国土交通省が定める地価になります。
観光地に行きやすい
つづいても「エリア」に関してです。この「観光地に行きやすい」という物件の資産価値が上がり易い理由は、「民泊」が起因しています。簡単に民泊との繋がりを以下にまとめます。
- ホテルや旅館ではなく一般個人の家に泊まることを「民泊」と言う
- 日本政府も外国人観光客増加を狙い民泊に関しての規制を緩くする方針
- 規制が緩くなれば、民泊が流行り、外国人観光客を泊める家が増える
つまり、外国人が喜びそうなエリアの資産価値が上がり易いという事です。例えば、浅草や上野に近い三ノ輪や入谷などは、「大人気エリア」というワケではありません。しかし、外国人観光客からすると日本の観光地に行きやすいので、人気の高いエリアになります。
そうなると、そのエリアのマンションを欲しいという方のニーズが上がりますので、自ずとマンション価格や賃料価格が上がります。そのため、観光地に行きやすいエリアの資産価値は上がる可能性が高いと言えます。
まとめ
このように再開発が進むエリアと、民泊を加味した上で外国人に人気のエリアは、今後資産価値が上がり易いです。そのため、このエリアで「今」売却を考えている方は待った方が良い可能性があります。見極めるポイントは難しいですが、「売り時」に関しては、周辺の新規分譲マンションが「高値」で売り出したときです。
そのタイミングを逃さないように、普段から不動産の情報収集を怠らないようにしましょう。
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